相続した空家を売却したら・・・？-不動産経営は京都の中山竜也税理士事務所へ

　地方の実家に１人で住んでいた親が亡くなり、その実家の土地建物を相続することはよくあります。

　このとき、相続した人が実家に戻って住んだり、遠方にいても管理できる場合には問題ありませんが、特に何もせず放置されて建物が老朽化し倒れそうになったり、草木がのび放題で周辺の方々へ迷惑をかけていることがあります。

「近隣に迷惑をかけるなら建物だけ取り壊せばいいのに・・・」と思われるかもしれませんが、実は建物を取り壊して更地にすると固定資産税が大幅に上ってしまいます。これは「居住用」の建物が建っている土地については、本来の固定資産税の６分の１（一定の場合は３分の１）に軽減されているため、建物を取り壊すことでこの軽減が受けられなくなってしまうためです。そのため相続した建物を取り壊さずに残しておくといったことが起こります。

　また、相続した建物を「取り壊さずに売る」ということも考えられますが、一般的には売却益に対して所得税（譲渡所得）がかかってしまうため躊躇してしまうようです。

　これらのことから、空き家対策を促進するため下記の要件を満たす場合には売却益（譲渡対価－取得費）から３，０００万円を控除することができる特例が創設されました。

 

― 空家に係る譲渡所得の特別控除の特例 ―

　Ⅰ．被相続人居住用家屋要件
　　①相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと
　　②相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
　　③昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有家屋を除く）

　Ⅱ．土地等の要件
　　相続開始直前において上記「被相続人居住用家屋」の敷地の用に供されていた土地等

　Ⅲ．対象者
　　相続により「被相続人居住用家屋」及びその敷地の用に供されていた土地等を取得した個人

　Ⅳ．適用期間
　　平成28年4月1日から平成31年12月31日までの譲渡

　Ⅴ．譲渡期限
　　相続の時から相続開始以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡

　Ⅵ．譲渡対価制限
　　譲渡対価の額が1億円を超えるものを除く

 

≪注意点≫
①この特例は相続した時から譲渡するまで引き続き空家でなければならないため、誰かに貸したり居住の用に供した場合には適用できません。

②相続した財産を売却した場合には、一定の条件のもとで相続税額の一部を取得費に加算して譲渡所得を計算することができる特例がありますが、今回の「空家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは選択適用になるため注意が必要です。

③この特例は「相続開始直前に被相続人の居住用家屋であったこと」が要件になっていますので、相続開始前に老人ホームに入居していた場合には適用できません。

④相続した家屋が耐震基準を満たさない場合には耐震基準を満たすリフォームを行うか、建物を除却してから譲渡することが必要です。