今回はご相談に来られる方あるあるですが、ご自身に当てはまらないか一緒にお考え下さい。

 まずは次のような収益不動産の購入を検討してみましょう。

　・家賃収入　120万円

　・借入金返済（元本）20万円

　・借入金返済（利息）30万円

　・減価償却費　50万円

※説明を簡略化するため、固定資産税や保険料などの諸経費については考慮しておりません

さて、みなさまは上記の物件が魅力的に見えますか？

実は魅力的に見えるかどうかは人それぞれ（他の収入の有無や収益不動産の購入目的など）なので言及しませんが、次のような2つの視点で検討されましたか？

「損益」の視点　→　税金は「もうけ」にかかりますが、その「もうけ」を計算します

「収支」の視点　→　実際にお金がどう動いていくら残るかです

そして通常は「損益 ≠ 収支」　です！

　　Point１　借入金返済のうち元本部分については経費にならない

　　Point２　減価償却は経費になるが手許現金は出ていかない

これ以外にも経費になるけどお金は出て行かないものや現金は増えないのに収入に計上しなければならないものなど色々とあります。

上記の「どちらが損とか得」というわけではなく、不動産投資をするうえでは「損益（税金計算上のもうけ）」と「収支（手残り」の2つの視点で考える必要があります。

どちらか1つの視点しかないと、あれ？こんなハズじゃなかった…となってしまいますのでご注意ください。

テレビやインターネットで「居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限」や「インボイス制度」それぞれについては個別に解説されているのを見かけますが、これらが同時に適用される場合にはどうなるかを考えてみると、とてもややこしいので一度まとめてみました。

まずそれぞれの制度を簡単に説明すると

①居住用賃貸建物の取得等に係る仕入税額控除の制限

事業者の方が国内で居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額については、仕入税額控除の対象としないこととされました。

ただし、事業者が棚卸資産（所有している間住宅の貸付の用に供しないことが明らかなもの）として取得する場合には仕入税額控除の対象になります。

 ②インボイス制度

課税事業者（消費税の納税義務がある事業者）が納める消費税額を計算する際に、今までは免税事業者からの仕入についても仕入税額控除できたものが、インボイス制度導入後は基本的に出来なくなります。

ただし、宅地建物取引業者が免税事業者（正確には適格請求書発行事業者でない者）から仕入れる棚卸資産については一定の事項を記載した帳簿の保存要件のもと仕入税額控除が可能です。

 これら①、②だけでもきちんと理解するのに時間がかかるのですが、さらに購入（仕入）した際に「賃借人がいるか？」によってとてもややこしいことになってしまいます。

以上のように私達でも判断に迷いそうです・・・

税法はほぼ毎年改正がありますが、特に消費税について（特に不動産関係）は届出書等の期限間違いや提出漏れが多くなっています。

せめてみなさんはそうなることが無いようにくれぐれもご注意ください。

現在業務が大変集中しているため、法人成りシミュレーションについては一時募集を

ストップさせていただきます。

また再開できるめどが立ちましたら改めてご案内を致します。

ご不便をお掛けしますがどうぞよろしくお願い致します。

以前はたとえ家族でも、自分の父や母に「相続」の話をするのはなかなかハードルが高かったのが、最近は新聞やテレビなどで「終活」や「エンディングノート」等が取り上げられるようになり生前に「相続についての話し合い」が比較的しやすくなってきたと感じています。

すると今度は話の中で「ウチには相続税がかかるかもしれないから何か対策をしなければいけないのでは？」と思われる方がいらっしゃいます。もちろんこれは各家庭の財産状況によって異なりますので一概には言えませんが、次のような勘違いをされている方を見かけます。

・相続対策は自分なりにしているので大丈夫！

　→試算をしてみると「そもそも相続税がかからない」、「相続税はかかるが僅少」

・ウチは財産が少ないので相続税はかからない

　→不動産（自宅を含め）の価値を見誤っていて、実際には相続税がかかる

ここで注意しなければならないのは、きちんと現状を把握することです。ただ、残念なことに相続について考えるとき、「相続税」にばかり気を取られてしまいがちですが、私たちは次のステップでお客様に考えていただくようアドバイスします。

　１．分割対策（争族を防ぐための対策）・・・揉めないよう誰に何を相続させるか

　２．納税資金対策（10カ月以内に金銭一括納付が原則）・・・相続税を払えるだけのお金はあるか

　３．節税対策（相続税の対策）・・・相続税を減らすことはできないか

たとえ相続税を減らすことができても、相続人間で不公平感が残ったり、相続税が支払えない・・・などといったことが起これば本末転倒です。

こういったことを回避するためにも相続へのアプローチは慎重に行いましょう。

次に上記のステップを経て、相続税対策が必要になった場合ですが一般的には次のようなことが考えられます。

　〇賃貸マンション・アパートを生前贈与する

　〇居住用不動産を配偶者へ生前贈与する

　〇相続時精算課税制度を利用する

　〇賃貸マンション・アパートを建築・購入する

　〇不動産を売却する

　〇個人から法人成りする

　〇資産の組換え

それぞれの詳細については長くなってしまうので割愛しますが、もし気になることがあればお問い合わせください。

最後になりますが、最近は医療技術の進歩に伴い長寿社会となっていますが、これにより「認知症リスクへの対策」も必要になってきました。仮に所有者が認知症になってしまった場合には、ご本人の意思で不動産を売ったり買ったり、貸したりするような法律行為ができなくなります。そのようなリスクを回避するための準備も忘れずにしておきましょう。

東北出身でありながら、寒がりで冬が苦手なスタッフKです

今回は、不動産所得がある場合の節税対策について書きたいと思います。

◆不動産所得ってどうやってきまるの？

不動産所得の金額=不動産所得にかかる総収入金額-必要経費

となります。

他の所得がない場合は、不動産所得から所得控除を差し引いたものに税率（課税所得に応じて異なります。）を乗じたものが、支払うべき所得税と住民税になります。

◆不動産所得にかかる収入・経費とは？？

不動産所得は、収入金額から必要経費を差し引いたものなので、必要経費をきちんと把握し漏れなく計上することで、

不動産所得を減らし節税することができます。

不動産所得の収入金額と必要経費を下記の表にまとめましたので、参考にして漏らさず計上しましょう

さらに青色申告特別控除を受けると、不動産所得の金額から65万円又は10万円を控除することができます。

不動産所得は、経費にできるものは限られているので、65万又は10万を控除できるなら、青色申告特別控除は受けるべきですよね。

青色申告特別控除を受けるためには、原則としてその年の3月15日（その年の1月16日以後に開業した人は、その開業した日から2月以内）までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出することが必要となります。

◆65万円と10万円の違いは？？

青色申告特別控除の、「65万円」と「10万円」、差は大きいですよね？

下記の３つの要件を全て満たした場合、65万円の控除を受けることができます。

　①帳簿作成が複式簿記であること

　②貸借対照表を作成すること

　③不動産の貸付が事業的規模であること

（図を参照）

建物の貸付けについては、次のいずれかの基準（5棟10室基準と呼ばれています。）に当てはまれば、事業的規模と判断されます。

• アパート等については、独立した10室以上の部屋を貸し付けていること。
• 家屋については、おおむね５棟以上を貸し付けていること。

※令和２年分以後の所得税の申告について、青色申告特別控除の控除額が、65万円から55万円に引き下げられます。

　確定申告書の提出期限までにe-Taxを使用して行うなど一定の要件を満たした方は、今まで通り65万円の青色申告特別控除額の適用を受けることができますので、ご注意下さい。

◆専従者給与

青色申告で事業的規模の場合は、青色専従者給与に関する届出を税務署に提出すると、家族従業員への給与が経費として認められます。

ただし、専業であることと1年のうちに６ヶ月以上業務に従事することが要件となります。

青色事業専従者給与額を必要経費に算入しようとする年の3月15日（その年の1月16日以後に開業した人や新たに専従者がいることとなった人は、その開業の日や専従者がいることとなった日から2月以内）までに「青色事業専従者給与に関する届出」の提出が必要となります。

◆法人化も検討

一定の所得を超える場合は、個人事業から法人化することも検討が必要となります。

法人化は、メリットもデメリットもありますので、法人となる前に税理士等に相談されることをお勧めします。

今年も残り１ヶ月となりました。

節税対策をできる限りして、来年の確定申告に備えていただければと思います。

久しぶりの投稿になりましたが、今回は不動産オーナーが困ったときに「誰に相談するか？」です。

私自身も賃貸不動産を所有していますが、他の不動産オーナーとお話をしていると多くの方がここで失敗されているのではないかと思い今回のテーマにしてみました。

空室が出たときは仲介業者、融資については金融機関、税金については税理士などそれぞれの場面で相談相手が変わると思いますが本当にそれで良いのでしょうか？

まず、賃貸不動産を経営するにあたって主な登場人物は下記のとおりです。

　①部屋探しをする人

　②仲介業者

　③不動産オーナー

　④税理士（税金の計算など）

例えば、空室が出た時の改装や入居者募集の相談は仲介会社にされることが多いと思います。

この時に仲介業者は早く部屋付け（入居者を決めること）ができるように次のようなことを提案されるかもしれません。

　・家賃の減額、礼金・更新料無し等の条件緩和

　・改装費をかけてオシャレな部屋や充実した設備の部屋にする

　・広告料をアップする

もちろん場面によってはこれが有効な手段となることもあります。

しかし上記のような対応は入居者募集の側面からみると100点かもしれませんが、資金繰り（手元にいくらお金が残るか）の側面からは決して満点ではありません。

改装で投資したお金はどこかで回収できますか？条件を下げて募集をするとその家賃がずっと続きますが借入金の返済は苦しくなりませんか？

また、節税のことばかり考えて入居者が決まらない、お金が残らないといったことはありませんか？

先程の①～④についてはどれも大切な登場人物ですが、どれかに偏ってしまうと他で歪みがでてきます。

すべてを満点にすることが理想ですがそれはなかなか難しいことです。

100点満点を目標に経営をすることは大事だと思いますが、私は①～④のバランスを考えてすべて90点でも良いと考えています。

ただ、すべてのバランスをとるのはなかなか難しいため「誰に相談したら良いのだろう・・・」となってしまいます。

偉そうなことは言えませんが私は①～④すべての立場を経験しております。

賃貸不動産を経営していく中で、もしお困りごとがあればお茶でも飲みながら気軽にご相談ください。

何より私自身もすっかり燃え尽きております。

さて、今回は昔から問い合わせが多い不動産オーナー（個人）の「法人成り（＝会社の設立）」を考えてみたいと思います。

まず、不動産オーナー（個人）が抱えている主な問題をあげてみると・・・

　①資金繰りが悪い（税金を払うと手元にお金が残らない）

　②大規模修繕費の確保（定期的にやって来る大規模修繕のためのお金が準備できていない）

　③個人事業主なので将来の退職金が無い

　④将来の相続が不安（相続税が払えるか？生前にできる対策は無いか？）

中山事務所に相談に来られたお客様も①の悩みをお持ちでしたが色々と試算した結果、法人成りをした方が良いだろうということで法人を設立されました。

【法人成り前後の税金等比較】

法人設立前（3,030,000円）　＞　法人設立後（646,000円）

この方の場合は上記のような結果となっただけでなく、将来の退職金や大規模修繕に備えた資金の準備や金融機関からの借入条件なども改善することができ大変喜んでいただきました（結果として上記①～③の解消）。

しかしここで水を差すようなお話ですが、法人成りをするとメリットばかりのようなイメージですがこれは間違いです。もちろんデメリットも多々あります。ただ、そのデメリットがその方にとってそれほど重視しないようなものであれば良いのではないかと思います。

例えば、法人を設立して役員報酬を支払う場合、基本的には事業年度の初めに決めた報酬額を1年間変更することができないため（固定額）、今月は儲かったから少し多めに報酬を出そう！といったことができません。そのため、個人事業主だったころのようにお金を自由に使えないという不便さが出てきますが、これを「別に決まった報酬（固定額）でやりくりできるよ！」という方は良いとしても、「なんて不自由なんだ！」と感じる方には向いていないかもしれません。

最後になりますが、法人成りはメリットばかりに目が行きがちですがしっかりとデメリットについてもしっかりと検討していただき、「こんなハズじゃなかった・・・」といったことがないようにご注意ください。

まずは法人成りのメリット・デメリットについて十分知っていただき、仮に法人成りした場合の収支・損益シミュレーションをきちんと検討されることをお勧めします。

不安な方はぜひ中山事務所へご相談ください。

≪ご注意≫

　法人成りに向けたシミュレーションの具体的な手法についてはその方の不動産所得以外の収入（給与収入や年金、株など）の有無、家族構成、加入している健康保険の種類、年齢などによって大きく異なりますのでここでは割愛させていただきます。

私の事務所は例年３月上旬にはほぼ終わらせるのですが、今年は期限近くに依頼が

あったりで最後までバタバタでした（汗

　今回はその確定申告の打合せでお客様とお話をしている際に出てきた話題をお話

させていただきます。

例えば、10年前に1,000万円で不動産（建物）を購入して賃貸していた方が、これを

1,000万円で売却した場合税金はかかるのでしょうか？

答えは「かかる可能性がある」です。

買った金額と売った金額が同じなのになぜ？と思われるかもしれませんが、ここには

「減価償却費」というカラクリがあります。

この「減価償却費」とは簡単にいれば「不動産を使用することで下がってしまった価値」

のことです。

先ほどの例ですと、仮に鉄筋コンクリートのマンションの場合、法定耐用年数は47年に

なるため、1,000万円の不動産の価値が47年かけて徐々に減っていくと考えます。

（法定耐用年数は税金計算上、不動産の構造や用途によって決められています）

 ※減価償却のイメージ

 そうすると、1,000万円で購入した今回の場合は10年経過した時点で220万円価値が減少

しています（具体的な計算は割愛）ので、売却時点での価値は780万円ということになります。

そのため、780万円の価値のものを1,000万円で売ることで儲けがでますので税金がかかる

可能性があるということです。

これは良くある勘違いなので、不安な方は売却される前にご相談ください。

私は「資産デフレ時代にこれだけは知っておきたい相続対策・税の仕組み」についてお話をさせていただきますが、これは相続だけに限らずまもなくやってくる確定申告に関連した項目や売却のタイミングなどについてもお伝えできればと思っております。

なお、定員がございますのでご興味のある方はぜひご検討下さい。

第3回不動産経営セミナー

　最後になりますが、今年も残すところあとわずかとなりました。

この１年の間に様々なオーナー様とお会いして、私自身もたくさん勉強をさせていただきました。

来年は更にたくさんの情報をオーナー様へ提供できるよう努力して参りますので、引続きどうぞよろしくお願い致します。
（年明けは平成29年1月5日より営業いたします）

不動産経営を事業として考えているの方には関係があるかもしれません。

ということで、京都商工会議所主催の創業塾が下記の予定で開催されます。

お話をさせていただくのも２度目となりますが、4日目（7月16日）の会計・税務パートでお話をさせていただきますので、ご興味のある方はぜひご参加ください。