空室対策・収入アップ-不動産経営は京都の中山竜也税理士事務所へ

お客様と物件を見に行くときは、数件まとめて見に行くことが多いのですが、案内用の鍵を何件も管理会社に借りに行くのは正直なところ手間がかかり面倒です。特に時間が無いお客様や、仕事帰りのお客様などいつでもすぐに案内してあげられるのが理想です。

そこで物件のパイプスペースなどに鍵を置いておくのも１つの方法です。
ただし、防犯上の問題もあるので暗証番号の設定ができるキーボックスを設置して、定期的に変更されることをおすすめします。

物件を気に入ったお客様がいても、オーナーと連絡がとれず契約に至らないケースは意外と多いです。特に他府県から来られるような場合や、土日しか時間がないファミリーは時間との戦いです。

案内に行く前、現地から、案内後の条件交渉まで必要な時にオーナーとすぐ連絡がとれるかは契約に大きく影響します。

フリーレントとは、簡単に言えば「入居後〇ヶ月間は家賃無料！」といったものです。これは、引越しの予定はまだ先だけど他の人に部屋を取られたくない・・・といったお客様に特に効果的です。

契約だけは先にしておくことで、オーナーにとっても入居者を確保できるメリットがあります。
また、お客様にとっても、ゆっくり時間をかけて引越しができたり、数ヶ月間タダで住めるという大きなメリットがあります。

空室が複数ある場合にすべての部屋をリフォームしてしまうと、多額の修繕コストが必要になるにも関わらず、入居者はいつ決まるかわからないため資金繰りが大変です。

そこで１部屋だけ先行してリフォームをして、モデルルームを作ります。机や家具を置いてもいいかもしれません。こうすることで、お客様は改装後や入居後のイメージを描きやすくなり、オーナーの修繕コストも抑えられます。

様々な理由から「次の入所者が決まってからじゃないと改装できない」ということもあります。改装されていない状態では、お客様が物件を見に来ても、契約に至る可能性は低いでしょう。
しかし、決して改装をしないと言っている訳ではないのです。

そこでこのような場合には、「壁紙（クロス）や床（クッションフロア）が今なら選べます！」といった売り文句にするのも手です。
最近は安価でお洒落なクロスやクッションフロアがたくさんありますから、通常の改装と比べてもオーナーの負担はほとんど変わりません。この方法は、前述のモデルルームと組み合わせても良いかもしれませんね。

物件を見に来られたお客様はどのようなことを考えて、どのような行動をとるのか想像したことはありますか？

室内を案内されるときは靴を脱ぎますが、まだ清掃前でほこりがあったり、冬は床が冷えていたり、夏は裸足で来られる方もいます。また、お客様は室内やキッチン周りを見て、自分の持っている家具やベッド、冷蔵庫などが入る寸法かを考えます。
そんな時にスリッパやメジャー、メモ用紙などさりげない心遣いであなたのマンションの印象が良くなるでしょう。

案内で玄関の扉を開けたとき、部屋の中がモワっとしていたり、下水のにおいが充満していることが多々あります。これでは、新生活を夢見ることはできません。

空気を循環させるため、案内前に窓を開けたり、玄関に香りの強くない芳香剤を置くなど工夫をしてみましょう。キッチンやトイレの水が蒸発しているときは一度水を流すだけでも効果があります。

また、トイレに「消毒済」のラベルがあるとそれだけで印象が全く違います。

入居者募集を１社に任せているが、なかなか決まらずアドバイスもない・・・。

決まらない理由は色々と考えられますが、このような場合には他の仲介会社にも募集をお願いすることをお勧めします。きつい言い方ですが、マンションの空室があなたにとっては死活問題でも、紹介物件がたくさんある仲介会社には関係ありません。信頼できるパートナーを見つけることが大切です。

いつの時代にも流行があります。それは募集条件であったり、間取りや設備など様々です。

あなたの考え方や価値観が古くても問題ありませんが、マンション経営となるとそういう訳にはいきません。入居者のニーズをつかむことは不動産経営者であるからには気を配っておきたいところですが、なかなか難しいこともあるでしょう。
そんな時はお客様のニーズに敏感な営業マンの話も聞いてみましょう。いつもは話半分で聞いている営業マンからのアドバイスも新鮮に聞こえるかもしれません。